团体标准
房地产估价技术指引（一）
2025-02-10 来源： 阅读：
（征求意见稿）
一、土地使用权
1、【出让土地】评估国有土地使用权价格，应当考虑土地有期限约定的剩余年限。
2、【租赁土地】评估国有土地使用权租赁价格，不考虑合同逾期或欠缴租赁费等因素。
3、【基准地价】采用基准地价修正法评估土地价格，应当执行估价对象所在城市的基准地价规定及修正体系。
4、【修正体系】采用基准地价修正法评估土地价格，应当以基准地价成果的发布时间为调整依据。
5、【农用地】评估国有农用地的使用权价格，不应当包括土壤改良及种植物等。
6、【宗地通平】宗地内通平工程一般包括宗地平整、挖掘、填土、夯实、供水、排水、电照、供暖、通讯、燃气、道路及其他用途工程费。
7、【出让土地】采用成本法评估国有出让建设用地价格，应当包括土地取得费（包括地上物补偿费、土地补偿费、安置补助费）、土地开发费、投资利息、利润及增值收益。
8、【划拨土地】国有划拨建设用地价格采用成本法评估，一般应当包括土地取得费（包括地上物补偿费、土地补偿费、安置补助费）、土地开发费、投资利息及利润。
9、【集体建设土地】集体建设用地价格采用成本法评估，一般应当包括土地取得费（地上物补偿费）、土地开发费、投资利息及应得利润。
10、【处罚核实】集体建设用地建筑物价格评估，应当核实该估价对象未经登记建筑物的合法性。
11、【交易案例】使用的土地交易案例须符合规范或规程，但要充分考虑类似交易案例与估价对象的可比性。
二、建（构）筑物
13、【区位因素】采用成本法评估，应当考虑可能对估价结果产生客观影响的区位基础配套设施、交通状况、繁华程度和业态集聚度。
14、【房屋结构】住宅房屋、非住宅房屋结构砖木，评估时可以参照类似用途的砖混或混合结构房屋。
15、【住宅房屋】成本法评估住宅房屋市场价格，一般包括预算成本或建安工程造价指标、投资利息、管理费、税费、销售费、小区配套施工费、销售利润、二次装修装饰及地类、区位等因素，但采用安全工程造价指标须说明理由。
16、【未经登记建筑】委托人要求未经登记建筑物可以参照有证房屋评估其价格，须扣除房屋交易相关税费。
17、【评估面积】评估无证建筑物、非住宅房屋室内特殊硬化、庭院绿化、二次装修装饰等价格，以测绘数据为评估依据并予以现场核验。
18、【楼面地价】估价对象房屋用途与房屋占用范围内土地使用权用途不一致，宜采用比较法评估房地合一价格，但须按规划容积率扣除估价结果的楼面地价。
19、【房地不一致】房屋所有权人与土地使用权人不一致的估价对象，土地参照按房屋用途评估的，须以委托人提供的权益证明为评估依据。
20、【政策补助】征收房屋的价格补助、面积补助、“住改非”补助等，不能累加后计算。
21、【数据搜集】搜集房屋比较案例，一般情况下，应当搜集与估价对象区位类似房屋比较案例及所在区位的小区类似房屋比较案例大数据的平均值，并充分考虑对估价结果的客观影响。
22、【比较案例】选用挂牌房屋交易案例作比较案例，须考虑交易价格的合理性及应当支付的税费。
23、【交易案例】纪检监察及司法评估项目，估价师须采用委托人提供的房地交易部门或档案馆的房地产、不动产近四年的交易案例，并进行必要的价格指数调整。
24、【综合用途】房屋所有权证或档案记载房屋性质为综合用途的，应当要求委托人出具房屋商业或办公、住宅、工业等用途的证明文件。
25、【批量评估】批量评估项目可以在估价对象所属区域内设定标准房及修正因素和参数，但应当说明是否包括二次装饰装修。
26、【造价指标】成本法评估建筑物价格，不能用安全工程造价指标替代建安造价指标或实际建造成本。
27、【价格区间】无论采取哪种评估方法，只要价值定义是市场价值，则估价结果与估价对象类似房地产大数据的平均值相比较，评估结果一般应当在±20%的范围内。
28、【净残值评估】评估建筑物净残值，应当考虑建筑物的剩余价值和拆除费用。
29、【冷库】建筑物实际用途冷库的评估价格，一般要考虑制冷设备及安装、特殊保温工程费及容积对价格的影响，但评估计量单位按平方米计算。
30、【房屋折旧】估价师确定建筑物或地上附着物的折旧率，可以采取观察法、年限法及观察法、年限法两种方法相结合的方式。
31、【观察法】采用观察法计算房屋物理折旧或功能折旧，技术依据应当合理充分。
32、【年限法】采用平均年限折旧法测算房屋折旧，须充分考虑估价对象的设计使用寿命、减损节律及维修使用状况等因素，使用快速折旧法须提供技术依据。
33、【实物搭接】评估与其他建（构）筑物搭接的建设的非独立建筑物价格，须扣除影响估价结果的搭接部分价格，但要避免与被搭接建筑物、构筑物重复评估。
34、【供暖设备】估价对象供暖增容面积与供热面积相符，须以供热合同或协议及税务发票作评估依据，但估价对象无供暖设备，须调整工程造价的供暖设备。
35、【围墙】估价对象围墙价格，应当按工程造价结合成新评估，但基础部分不能忽略。
36、【变压器】依据《高压供用电合同》及高压电增容工程安装付款凭证、或电力部门提供的缴费凭据证明，评估电变压器和自维管线价格。
37、【地下管道】地下管道的价格应当按造价结合成新评估，但要注意避免与其他建设项目重复评估。
38、【水井】估价对象水井应当评估其市场价格，但政府相关部门有规定的执行规定。
39、【鱼塘】估价对象鱼塘评估面积以测绘报告为依据（水面面积或占地面积），可以按立方米计算鱼塘挖掘工程费，但应当以平方米为计算单位。
三、二次装修装饰
40、【评估依据】评估二次装修装饰价格，可以测绘报告或工程量为评估依据，但须勘查现场并登记摄像。
41、【评估方法】二次装修装饰一般包括分部分项法、单位比较法、工料测量法及系数调整法。
42、【比较法】采用比较法评估征收房屋价格，不得进行二次装修比较调整，但不独立出具二次装修装饰报告除外。
43、【工程造价】估价对象按工程造价结合成新评估，其价格不包括二次装修装饰，但建筑物按设计需要已经进行一次装修装饰，不能采用政府发布的工程造价指标。
四、机器设备搬迁费
44、【评估委托】机器设备搬运费评估，包括可移动机器设备的拆除、运输、安装、调试等，但须以委托事项为评估依据。
45、【搬运距离】机器设备搬运距离按20公里计算，特殊情况按实际发生评估。
46、【机器设备基础】评估机器设备基础价格，应当以委托人提供的测绘报告为依据，但须防止重复评估。
47、【不可移动机器设备】不可移动机器设备评估其价值，须以委托人认定文件或补充协议为依据。
六、停产停业损失
48、【评估委托】估价师应当以停产停业损失委托事项评估。征收当事人协商的停产停业损失数据，可以根据补偿协议直接计入评估报告。
49、【企业损失】企业经营损失，可以通过价值时点前一年或三年企业、或同业净利润的财务报告及企业所得税完税凭证予以测算，或依据审计报告评估，但须核验审计报告中的企业所得税完税凭证。
50、【职工损失】企业职工损失，依据审计机构提供的“社保”调查证明及审计报告，或根据企业提供的劳动、劳务合同及工资发放凭证计算，但须有确凿的证据。
五、其他
51、【假设条件】估价师设定的假设条件，不得违背法律法规规章和规范的相关规定，不得假设土地取得方式、用途，不得假设房屋用途及规模，不得假设工程建设许可及工程进度。
52、【估价师声明】委托人要求独立计算住宅房屋价格补助、面积补助、“住改非”补助结果，须在估价师声明中说明。
53、【报告附件】估价报告附件须提供受邀机构的评估报告或咨询意见及营业执照、职业资格。
54、【专业帮助】估价师遇到疑难的评估项目，可以邀请其他评估机构或技术人员予以帮助，须在委托书中说明评估事项及要求，并承担相应责任。
55、【档案类型】估价档案分为电子档案、纸质档案两种，应当按法律法规规章的要求收集并保管，并自觉接受行政主管部门或行业组织的监督。
56、【档案内容】估价档案包括结果报告、技术报告、委托书或评估协议、估价对象权益证明、技术路线及标准、现场查勘登记、估价对象影像资料、工作底稿、邀请其他评专业支持的委托书或报告或咨询意见等，采用比较法评估须有可比实例调查表、位置图和外观照片。
57、【估价报告】估价报告包括结果报告、技术报告，委托人或报告涉及的利害关系人要求查看技术报告，估价师应当予以提供，并负责解答疑问或异议。
58、【报告复核】征收当事人对报告复核结果仍有疑问或异议，应当进行报告复核并出具复核结果，但报告复核人须有一名签字估价师和一名非签字估价师。
59、【重出报告】已发出报告须修改，估价师应当收回原报告，重新出具的报告应当另行编号以区别原报告。
60、【房屋规模】比较案例规模与估价对象规模相差较大，可以由0.25至8倍，但要充分考虑区位、实物、权益的类似性对评估结果的客观影响因素。
相关术语：
1、土地用途，是指土地权利人依照规定对其权利范围内的土地利用方式或功能。一般包括农用地、建设用地和未利用地。
2、国有农用地，是指拥有国有土地使用权，可以直接用于耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等农业生产的土地。
3、有限年期，是指土地使用者通过出让或租赁方式取得的并与土地所有权人约定土地使用期限的时间。
4、无限年期，是指土地使用者通过划拨方式取得的没有与土地所有权人约定使用期限制。
5、土地取得费，是指土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的费用，是土地使用者获得建设用地应付出的代价。
6、农用地取得费，是指取得农村集体土地使用权而支付的“两费”以及耕地上建（构）筑物及种植物和宅基地建（构）筑物补偿费。
7、宗地内通平费，是指宗地内包括挖掘、填土、夯实等场地平整，以及供水、排水、电照、供暖、通讯、燃气与道路等其他用途等工程需要的费用。
8、比较案例，是指通过各种媒介公开发布拟出售的房屋要约信息，并经价格下浮调整和交易税费计算的拟交易房屋。
9、实物搭接，是指与其他建（构）筑物的部件或组合件连接在一起，形成一个具有使用功能或用途的整体结构。
10、批量评估，是指基于同一目的，利用共同的数据，采用相同的方法，并经过统计检验，对大量相似的房地产在给定日期的价值或价格进行评估。
11、标准房价格，是指在对多个类似的估价对象价格评估时，从大量相似的房地产选取一个代表房屋作为标准房，并经过各项因素调整测算的房屋价值。
12、住宅毛坯房，是指室内只有门洞口，墙面和地面仅做基础处理，屋外全部外饰面按设计文件完成装修工程的建筑物。
13、住宅简装房，是指安装能够满足基本生活需要的设备，或采用价格较低的装修材料进行二次装修的建筑物。
14、住宅精装房，是指以满足使用人需要配置的中高端设备，采用中高档装饰装修材料进行二次装饰装修的建筑物。
15、别墅装修装饰，是指使用人采用中国名牌或国际名牌的设施设备和装饰装修材料进行二次装修的建筑物。
16、地下管道，是指为安置供电、供暖、供水、燃气、排水、通讯等类型管道而开挖建设的构筑物。
17、建筑物残值，是指建筑物的剩余价值。
18、建筑物净残值，是指建筑物扣除拆除费用后的净值。
19、建筑物拆除费用，是指拆除建筑物所发生的必要支出和应得利润。
20、房屋价格区间，是指估价对象的评估结果与类似房地产市场大数据的平均值相比较的合理范围。
21、房地产市场大数据的平均值，是指通过收集、分析房地产市场挂牌交易大数据，并对市场供需、价格波动等数据进行综合分析，从而得出特定时期内某区域房地产市场价格的平均数据。
八、解释权
本指引由吉林省房地产价格评估专家委员会负责解释。